李品科：地产股2014年将迎修复行情 荐6股

11月26日，国泰君安证券2014年投资策略研讨会在深圳举行，国泰君安证券地产分析师李品科表示，中国房地产是肯定有资产泡沫的，但是现在还没有到要破灭的阶段，看好一线城市核心区房价增长的空间。2014年地产股将迎来一波修复行情。

　　土改相关股推荐金融股份、电子城(600658,股吧)、招商地产(000024,股吧)和华侨城。国企改革概念股首选中华企业(600675,股吧)和深振业。

　　“从整个行业来说，明年高增速高锁定高诉求的公司，我们认为也会在修复性行情中有一个领先的优势，包括像主流的一线公司代表的像招商、金地，二线的阳光城(000671,股吧)、中天、华夏幸福(600340,股吧)等。”李品科认为。

　　李品科：2014年房地产两个关键字，一个是改革，第二个就是修复。

　　改革是针对整个选股，修复是我们对地产板块明年的整个判断。对于房地产行业来说，土地应该是一个非常珍贵的资源，现在改革出现了什么？土地改革和国企改革，土地改革不但是土地珍贵的资源它的属性第一有可能在接下来发生变化。第二土地它的权属也很有可能接下来发生变化，对于整体来说土地改革又是一次财富重新分配的过程。

　　对于一些已经拥有资源的房企来说，如果能抓住土改重大机遇一定能跑赢整个行业。

　　国企改革也是，因为对于国企很多是有很好的土地资源，但是过去一直没有释放出来没有业绩，效率低下，国企改革也会推出这些公司超越板块的收益。

　　第二个说一下明年地产的行情，我们认为关键词是“修复”，为什么这么说？大家都知道2013年整个房地产板块基本面是非常好，全国的销量接近30%的增长，但是地产股的估值在一路下挫，基本市场担心什么？两个核心担忧。

　　第一个调控加码，第二个对于中长期需求的担忧。

　　在接下来我们认为整个房地产的这两个核心担忧有所缓解。

　　首先说一下房地产逻辑之变。

　　过去从2009—2013年五年时间，资本市场认可的地产股逻辑是什么？房价涨地产股一定要跌。但是我们认为这个核心逻辑接下来会发生变化，过去为什么房价涨地产股一定跌荡原因是因为过去房价一旦涨，调控政策马上出台，而这个非常严厉的调控政策出台之后，地产的基本面会大幅下挫，之后会带来开发商包括盈利包括销售等方面的严重受伤，所以股价是跟着最先行的指标走，只要房价一上涨地产股就大幅下挫。但是我们认为接下来这个逻辑是要改变，地产股会迎来一波修复。我们看到其实现在整个地产的政策，其实是一个快要接近靴子落地的状况，一线城市包括个别二线城市已经出台了政策，这些政策核心是两个。一个是二套首付从六成到七成，第二个纳税时间稍微长一点，从政策可能接近靴子落地和房产税试点推出，整个这次这波政策很可能已经靴子落地在接下来的一段时间。我们会看到基本面不会像大家想象的这么悲观，开发商也不会像过去那样，一旦出调控政策，他们利润包括销售受挫。

　　说一下基本面，2013年基本面非常好，2014年整个行业基本面维持在比较景气的状况，这里看一下今年拿地状况，今年土地市场非常好，一线城市拿地面积量接近100%的增长。这决定了明年的基本面，大家知道一二线城市供应是供不应求的状况，明年一二线城市的供应会大幅增加。在这样的一个状况下，明年会带来第一，销售其实还是处在比较景气的状况，虽然今年基数高，增速略有回落，但整体区划率比较高，开发商较行业明显跑赢状况。

　　第二个我们判断明年大量拿地状况下，明年新开工增速比去年稳定然后略有回升，回升0.5%，投资增速明年比今年下落1%，但是整体开工和复工工限度上升。明年整个行业基本面还是景气的状况。

　　另外一点房价明年供应上升，明年价格比今年有所平移，资本市场对于政策将来调控的预期也会逐步缓解，这是明年整体基本面的状况，我们觉得比今年其实更适合整个行业有一个修复性的行情。

　　稍微再说一句，很多人说现在中国资产泡沫是否破灭，我们写了很深度的专题，核心一点，中国是肯定有资产泡沫的，但是现在还没有到要破灭的阶段。我们是看好一线城市核心区房价增长的空间。

　　第二点说一下政策，今年为什么地产基本面和政策面出现一个大幅的背离，核心是大家担忧调控加码。从市场化的调控，接下来整体的背景下，因为其实那么多行业里最不市场化的行业之一就是房地产，包括限购和限贷，抑制了很多不应该抑制的需求。在接下来市场化的背景下，一些合理的需求会逐步释放出来。

　　第二个大家担忧中长期需求，像二胎放开，新型城镇化、养老等等，其实对于行业中长期需求是一个提升的作用。

　　明年制度最核心是我们开始说的改革的红利。

　　时间关系简单说一下土改，大家很担心土改对开发商的负面影响，我们要说的是土改一旦真正开始做，在未来三五年我们首先会看到开发商的盈利以及他的销售增速的上升。为什么？因为一二线现在明显处在供应比需求要低比较多的状况，所以中短期来说，房价其实不会下降，但是随着地价平移，开发商利润率会上升，第二一二线规模上升，开发商销售增速和经营增速都会回升。土改未来三四年左右对于整个行业是正面的带动。

　　房产税这里说一点，真正很快全国存量房推开一定不太可能，会比较缓慢的适度的试行过程。

　　大家没有关注的像二胎，其实能够带来房地产30%的年均新增的增量需求。对于整个明年投资策略来说，我们觉得第一个市场基本面没有大家想象的被政策打压下来，明年基本面还不错，但是市场预期非常低所以是一个修复性的行情。

　　第二个要说的是开发商的状况，我们会看到今年年报，2013年年报主流公司利润率最低的一年，接下来在2013、2014、2015、2016上半年我们会看到开发商利润率会持续上升，同时销售和结算的收入增速也会持续回升，所以对于整个行业来说，首先是一个预期差的修复，其次我们会看到整个行业基本面的持续上行。像改革的红利包括土改国企改革、城镇化、自贸区的复制，二胎放开等等，都会从拉动公司到拉动板块的热点，选股上我们核心是选制度之美，制度带来的地产公司的红利。土改首选就是金融股份、电子城、招商地产还有华侨城。国企改革首选是中华企业和深振业。

　　从整个行业来说明年高增速高锁定高诉求的公司，我们认为其实也会有比较好的修复性行情中有一个领先的优势，包括像主流的一线公司里，代表的像招商、金地、二线阳光城、中天、华夏幸福等，我今天汇报就到这儿谢谢大家！

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